고령화 사회가 가속화되면서 노인 주거문제에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌습니다. 하지만 여전히 중산층이 접근 가능한 양질의 시니어주택은 부족한 상황입니다. 이러한 가운데 2025년 5월 20일부터 시행된 노인복지법 시행령 개정은 **리츠(REITs)**와 같은 민간 자본이 시니어주택 개발 및 운영에 직접 참여할 수 있도록 길을 열어주었습니다.
이번 개정은 단순한 법령 변경을 넘어, 국내 헬스케어 리츠 시장의 확장과 시니어주택 공급 활성화를 견인할 중요한 계기가 될 것으로 기대되고 있습니다.
노인복지법 시행령, 무엇이 어떻게 바뀌었나?
기존 노인복지법 시행령 제20조의3에 따르면, 시니어주택(노인복지주택)을 운영하려면 운영 경험이 있는 법인이나 단체만 참여할 수 있었습니다. 이로 인해 전문적인 운영 경험 없이도 자본과 역량을 갖춘 민간 사업자, 특히 리츠는 사업에 참여조차 할 수 없는 구조였습니다.
하지만 개정된 시행령에서는 다음과 같은 변화가 있었습니다:
- 기존 요건: “운영 경험 + 전담 조직 필요”
- 개정 후: “운영 경험 요건 삭제, 전담 조직만 갖추면 참여 가능”
이 변화는 곧 진입장벽을 대폭 낮춘 규제 완화로 해석되며, 특히 리츠(REITs) 같은 부동산 전문 투자기관이 시니어주택 시장에 본격적으로 진입할 수 있는 제도적 기반을 마련한 것입니다.
리츠의 시니어주택 참여가 왜 중요한가?
리츠는 일반 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 개발·운영하는 투자회사입니다. 안정적 수익 창출과 자산관리 능력, 그리고 규모의 경제를 갖춘 리츠가 시니어주택 시장에 진입하게 되면 다음과 같은 변화가 기대됩니다.
- 공급 확대
운영 주체가 늘어나면 공급도 늘어납니다. 그동안 40여 개 운영사만 허용되었던 시장은 본격적인 경쟁체제로 전환됩니다. - 가격 안정화
중산층을 위한 합리적인 가격의 시니어주택이 가능해집니다. 지금까지는 공급이 적어 보증금과 월세가 고가에 형성됐지만, 리츠의 진입은 가격 구조 개선에 기여할 수 있습니다. - 공공·민간 협력 강화
LH, SH, GH 등 공공기관도 공존형 시니어주택을 추진 중이며, 리츠와의 협업 가능성도 열려 있습니다.
시니어주택 시장, 앞으로의 전망은?
이번 시행령 개정을 통해 시니어주택 사업은 질적·양적 도약이 기대됩니다. 특히, 아래와 같은 분야에서 변화가 나타날 수 있습니다:
- 도심 내 유휴지 활용: 리츠가 기존 유휴 국유지를 시니어주택 용도로 개발 가능
- 지방 균형 발전: 인구 감소 지역에도 시니어주택 도입 용이
- 전문 운영사 수요 증가: 지속 가능하고 효율적인 운영을 위해 전문 위탁사 육성이 필요한 시점입니다
법 개정은 시작일 뿐, 사업전략이 관건이다
노인복지법 시행령 개정은 단지 법률의 수정이 아니라, 새로운 시장의 문을 여는 제도적 기반입니다. 리츠가 시니어주택 사업에 본격 진출하게 된다면, 기존의 한정된 시장은 개방형 시장으로 탈바꿈하게 됩니다.
하지만, 리츠가 안정적인 수익을 창출하기 위해서는 단순한 부동산 개발에 그쳐선 안 되며, 장기적인 운영 전략과 전문 조직 구축이 병행되어야 합니다. 그 과정에서 법률, 금융, 건설, 운영이 유기적으로 연결되어야 성공적인 비즈니스 모델이 될 수 있습니다.
내용과 관련한 법무법인 율촌의 보고서도 첨부합니다.
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